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我が家が実践した10年後に後悔しない中古一戸建ての選び方①

f:id:miyaweblog:20161207150019j:plain 我が家が家を購入しよう!となったと時に 一戸建てがいいのか、マンションがいいのか、いろいろと悩みました。

考えて出た結論は、中古の一戸建て。

購入後約5年で売ることとなってしまいましたが、買う時はもちろん長く住むことを考えて購入しています。

なぜ我が家が中古一戸建てを選んだのか 10年後に後悔していないことを目標に買う前に考えたことをご紹介したいと思います。

中古一戸建ては土地価格

今は昔のように不動産屋を一軒一軒まわって歩かなくても、新聞に入っているチラシや不動産の情報検索サイトなど、ネットで物件情報を簡単に探せるようになりました。

ではそこに記載されている物件の価格はどうやって決められているのでしょうか?

中古は土地価格なので資産価値が目減りしない

建物の状態や地域によって違いはあるかもしれませんが、中古一戸建ての価格は、基本的に土地価格で決まります。

一戸建ての資産価値は、建物部分と土地価格の2つので決まります。 例えば、5000万円の物件だとすると、土地4000万円・建物1000万円といったように、建物の価値は土地ほど高くないのです。

築年数とともに、建物価値は減少していきます。

10年も経てば、建物価値はほとんどゼロに近くなってしまいます。

ですので、築10年を超える中古の一戸建てであれば

物件価格=土地価格

ということになります。

新築マンションは1日でも住めば中古

一戸建てに比べてマンションは、物件価格に占める建物の割合が大きいのです。 建物が古くなればなるほど、資産価値も大きく下がってしまいます。

もちろん、新築マンションを買った時には新築なのですが、1日でも住んでしまえば中古になってしまいます。

土地価格が住居の価値となっている中古一戸建ては、資産価値の面では安心できるのです。

新築マンションの価格は多くの経費がのっている

住宅情報誌や新聞のチラシなどに新築マンションの価格が大きく記載されているのをよくみかけます。

マイホームの購入を検討している人にとっては、真っ先に目が行くところだと思います。 実際我が家も、マンションの広告は毎週のように目にして、何度も惑わされました。

原価の積み上げの価格を設定している

新築マンションの価格は、土地の仕入れ費用や建築費、広告宣伝費、営業利益などを積み上げていく、原価清算法というのが一般的です。

だいたい、土地代と建設費、その他諸費用などで8割、利益が1~2割といわれています。

資産価値とは関係ない価格

この原価のなかから、販売のために使うチラシやパンフレット、雑誌や新聞などの広告宣伝費など。さらに新築マンションであればモデルルームなどの維持費なども上乗せされていきます。

ですので、新築マンションでは実際の資産価値とは関係ない要素がたくさん含まれた原価があり、販売価格が設定されるのです。

中古一戸建てであれば、広告宣伝費もたいした額にはなりません。その他余計な原価は上乗せされていませんので、その住まいそのものの実質の価格といえます。

物件をみて選べる中古一戸建て

これからずっと長く住むことになるかもしれないマイホームなので、物件はしっかりチェックしておきたいです。

ですが、新築マンションとなるとそうはいきません。 建設が始まる前からモデルルームをみて考えなければいけないのですが、実物ではなく見せかけの部屋です。

売りたいがために、最近のモデルルームの演出は、必要以上に高価なインテリアで飾られていたり、派手になってきているように感じます。

その見せかけにだまされてしまい、うっかり契約なんてことにもなりかねません。 完成した物件をみて「話が違う」というトラブルも起こっているようです。

実際の住まいをみて確認できる

中古一戸建ては実際に現物をみて検討することができます。

実際に自分の目で見て壁や床を触って確認することができます。

さらに周辺の環境や、ご近所の人たちや実際に住んでいた売主さんからの話を聞くこともできます。

実際に自分の車で行って、駐車場の出し入れがしやすいかなども確認することができるのです。

実は我が家も買う予定だったところの敷地への間口が狭く、車をうまく入れれるかが心配だったので、車の出し入れの確認だけのために、昼と夜2回確認させてもらいに行きました。

中古マンションはどうなのか?

中古マンションは、新築マンションに比べて同じような立地条件でもかなり安く購入することができます。

中古一戸建てと比べてもとても魅力的な金額です。

ですが、資産価値ということで考えれば、中古マンションは

安物買いの銭失い

と考えてます。

マンションは価格のかなりの部分が建物価格です。 年数が経って外観は古くなってしまいますし、室内外の設備なども古くなり資産としても価値は減っていきます。

また年数が経ってくると大規模な修繕や建替え計画なども出てくるようになり、築年数が重なると管理費や修繕積立費などの金額は高く設定されていくのです。


こうやって書き出してみると、たくさん書きたいことが出てきて一度に書ききれなくなってしまったので、残りはこちら↓

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